一位基金公司投资总监访问万科时

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　　 理财周报记者 黄莹颖/文
　　 王石犯了一个很大的判定性毛病。幸好的是，他及时矫正了过错。
　　 一位基金公司投资总监访问万科时，万科副总裁肖莉对他说：“现在你不要只看我们怎么说的，要害要看我们怎么做。”
　　 踏空后的万科（000002.SZ），疯狂赶趟，在两个半月内拿下18块地。
　　 背地的故事是，自去年10月到今年4月底，这段长达7个月的时光，大局部城市地价折让近40%，万科只是新增了广州以及西安两幅地块。
　　 迟来的追赶：万科疯狂赶趟
　　 错过了月亮，不能再错过星星。
　　 错过拿地最好机会的万科，取舍了激进拿地。以5月1日算起至7月16日，万科在全国一共拿下18块地。
　　 5月，万科新增项目6个，分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛四个城市。总共取得计划总修建面积188万平米，权利面积118万平米，土地总价款为23亿元。
　　 6月，万科新增名目8个，散布在厦门、佛山、鞍山、上海和重庆五个城市。净占地面积共计77.7万平方米，土地价款高达47.03亿元。6月的激进，让万科刷新了本人的记载，创下万科单月拿地范围近两年之最。
　　 7月，万科的脚步并未放缓，7月7日、7月11日万科分辨在中山和武汉再下两城，需支付地价总额为10.14亿元。而在7月16日，万科更是在广州跟佛山再拿两地。
　　 不过，万科近期一系列的拿地动作更像“赶趟”。上海一券商研究机构分析师对万科近来拿地动作如斯评估，“万科再赶也赶不上趟。”结合证券剖析师鱼晋华在其近期的一份研讨讲演顶用“滞后”一词作出评述。
　　 不惜代价：频频制造“地王”
　　 猖狂赶趟的代价是制作“地王”。
　　 蒲月所拿佛山地块，其成交价高出起始楼面地价50%，折算成楼面地价后达2409元/平方米。而其13.86亿元的总价，也再度创下了当地自2007年5月以来“地王”纪录。
　　 六月万科拿下的厦门地块，总建造面积为19.971万平方米，出让起始价10.92亿元，万科最后出价为18.3亿元。其楼面地价高达9163元/平方米，已濒临该地段曾创下的最高价。
　　 7月16日，万科在佛山以总价21.5亿元拿下登州商住地块一、二，总面积达28.4037万平方米，以总价权衡，该笔土地交易创下了自去年楼市低谷以来佛山的总价地王。
　　 在2007年12月底，万科董事长王石曾在中心电视台《经济半小时》栏目上申明：“2008年之后，万科毫不拿地王。”而2007年，10个城市的地王，万科占其二，一块是在东莞，一块在福州。
　　 不外事件正在产生变更，“万科的一个高层告知我，‘现在不要看咱们在说什么，而是看我们做什么。’”华南一基金投资总监说。
　　 土地饥渴：拿地速度比不过卖房速度
　　 万科对于土地的为何显得如此饥渴？
　　 比较两个数据：2009年上半年万科销售面积为348.8万平米，上半年新增土地储备为331.2万平米。这意味着只管经由五、六月的疯狂拿地，上半年万科土地储备总量仍旧减少17.6万平方米。而2008年底万科总土地储备修筑面积达2281万平方米，其中权益土地储备面积1793万平方米，同比2007年降落1.5%。
　　 2008年12月保利地产(28.38,-0.83,-2.84%)从核心城市入手，成交三块总面积达100万平方米的土地。2009年3月末，保利地产的土地储备再次净增添336万平方米,其土地贮备总面积达到2570.18万平方米。此前本报曾指出若依照一季度销售速度，保利土地储备可供开发销售约33.67个季度，万科则仅够10.68个季度，相称于两年半。
　　 此前本报曾假设将来三年万科年均增加28%,保利地产年均增长80%，到2011年，保利地产即能够年销售905亿元超出当初的行业龙头万科。从今年上半年情形看，局势发展得更快。
　　 09年1-6月份，万科累计销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，分离比08年同期增长31.2%和27.5%。
　　 同期保利实现签约面积252.43万平方米，同比增长164.41%；实现签约金额210.54亿元，同比增长168.18%。
　　 保利和万科的差距进一步缩小，如果万科的发展连续08年以来缓慢的速度，保利超越万科的局势或许会提前到来。
　　 策略转移：转战二线城市中央区
　　 竞争对手的压迫式追赶恰是万科激进拿地的催化剂。
　　 从其近两个半月增长的18个项目区域看，万科也许正在酝酿一场战略改变。
　　 东方证券分析师魏博曾在其研究呈文中这样算过一笔账，从项目获取的分布上来看，今年以来万科仅仅在广州和上海失掉了两个小项目，建筑面积不到210000万平方米，两块地万科需承当的地价款仅仅为5.33亿元，占到万科目前所需支付地价的7%，而万科目前在二线城市地价购买款已经占到总地价款的87%。
　　 可以援用对照的一个数据是，2006年（截至年报表露时间2007年3月）所获取的12个项目中有10个是位于上海、广州、深圳。而在2007年中万科所获取的54个项目中，以规划建筑面积盘算，比例亦靠近37%。事实上，万科的调剂在去年已经开展，其2008年获取的28个项目中，一线城市仅占3个。
　　 被动急速转向的万科，正在开释一个值得留神的信号。
　　 从销售单价看，万科6月份的销售单价到达10224元/平方米，再度创下2008年以来新高。销售单价的最高点呈现在2007年的11月，为10393元/平方米，此外的月份，坚持在7000-9000元/平方米左右的程度。2009年1-6月，逐月销售单价为7657元/平方米、7524元/平方米、8504元/平方米、8857元/平方米、9197元/平方米、10224元/平方米。这或者就是万科在配合市场逐渐转变产品构造的信号。
　　 这象征着，万科将深入二线城市中心区域作为自己的主战场。
　　 另外一个值得提及的背景是，碧桂园2009年上半年增长速度依然迟缓，合同销售额共约87.9亿元国民币，同比2008年增长约6.5%。事实上，碧桂园的产品正是单一集中在城乡联合部的典范代表。
　　 万科董秘谭华杰近期接收领土资源报的采访内容可以作为注解，“……一线城市的一些成交地块，以它们的地价水平，按照周边目前的房价简直是不可能赚钱的，房价要涨20%～30%才干保障根本的利润，假如要获取一个比拟高的利润，那么房价得涨50%才行，这种价钱拿地基础就是靠胆量，跟感性断定没什么关联。所以我们只好抉择在二线城市拿地。”